フラット35へ借り換えは?

フラット35に借り換えできる?

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今回は、フラット35への住宅ローンの借り換えについてみてみたいと思います。

 

住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンの替わりに、別の金融機関と新たな住宅ローンを組んで、その融資で現在の住宅ローンを完済してしまう方法で、借り換え以後は、新たな住宅ローンの返済を行うことになります。

 

基本的に現在の住宅ローンより低い金利の住宅ローンに借り換えて、支払額を抑えることになりますが、新たな住宅ローンを組むためには、諸費用が必要になりますので、新たな出費も必要になります。一般的には、住宅ローンを借り換えて、差し引きで得になるためには、現在の住宅ローンが下記の3条件を満たしていることだといわれています。

 

◆ 現在の住宅ローンの金利より、借り換える住宅ローンの金利が1%以上低いこと
◆ローン残高が1000万円以上あること
◆返済期間があと10年以上あること

 

2011年11月現在、フラット35を取り扱っている金融機関の中で、最も安い金利は2.2%になっています。現在の住宅ローンが変動金利であれば、店頭金利が2〜2.5%程度の金融機関が多いので、フラット35に借り換えてもあまりメリットはないかもしれません。

 

しかし、長期固定ローンを組んでいる場合には、時期によってはかなり高い金利となっているケースもあります。例えば、三井住友銀行のWEBサイトによると、20年超35年以内の長期固定住宅ローンの金利推移は、2003年10月に局所的なピークがあり、4.25%でした。このような時期に長期固定ローンを組んだ人にとっては、フラット35へ借り換えると、メリットが大きいと思われます。

 

フラット35へ住宅ローンを借り換える際の条件は、ほとんどフラット35と同じです。異なっている主な点として、現在の住宅ローンの借り入れ日から1年以上経過しており、直近の1年間、正常に返済をしているということが挙げられます。

 

借り換え時に融資を受けられる借り入れ金額は、100万円以上8,000万円以下で、借り換えの対象となる住宅ローンの残高にフラット35借り入れのための諸費用を加えた額、または、機構による担保評価の額の200%のいずれか低い額までとなっています。

 

住宅ローンを借り換える場合には、担保評価額がローン残高を下回っている、いわゆる担保割れの状態になっていることも多いですが、フラット35では、担保割れ物件でも200%以内であれば、諸費用を含めて融資を受けることができるところも魅力の一つです。

 

なお、フラット35には、省エネルギー性、耐震性などの優良住宅に対して一定期間金利を割り引くフラット35Sという姉妹商品があります。フラット35への借り換えは可能ですが、フラット35Sは新規契約しか対象にしておらず、フラット35Sへの借り換えはできません。

 

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